Quelle fiscalité pour le crédit-bail immobilier ?

Le crédit bail constitue un moyen de financement intéressant pour les entreprises. En effet il leur permet d’acquérir un bien sans devoir subir un endettement important. Toutefois, le crédit bail portant sur des immeubles est régi par des règles très spécifiques qu’il convient de préciser.

Fiscalité du crédit bail immobilier en matière de TVA et de droit d’enregistrement :

En matière de TVA, les loyers de crédit bail suivent le même régime que les loyers « ordinaires ». Concrètement, comme l’opération a généralement lieu entre professionnels, la TVA s’applique dans la plupart des hypothèses. Les opérations de « sale and lease back » (c’est-à-dire de vente à un organisme de crédit bail qui donne immédiatement en location l’immeuble au cédant) sont soumises à un régime de faveur en matière de droits d’enregistrement. Dans ce cas, le taux de 0.715% s’applique.

Fiscalité du crédit bail immobilier en matière de plus value de cession :

Depuis 2009, les opérations de « sale and lease back » sont soumises à un régime spécifique. En effet, la plus value constatée lors de la cession de l’immeuble peut être échelonnée sur la durée du contrat de crédit bail (dans la limite de 15 ans). Ainsi, il devient possible, avec cette mesure, de convenir d’un prix de cession élevé (et donc d’un apport de trésorerie immédiat important) sans être pénalisé par une plus-value coûteuse.

Fiscalité du crédit bail immobilier en matière de bénéfice imposable :

Il convient de voir le régime applicable durant le contrat, et lors de la levée d’option par le crédit preneur…

– Durant le crédit bail

Le crédit preneur peut déduire la totalité du loyer facturé, afférent non seulement à l’amortissement financier (c’est-à-dire au prix de cession majoré des frais d’acquisition divisé par le nombre d’annuités du crédit bail) et à la rémunération du crédit bailleur.

– A la fin de la période du crédit bail, il faudra procéder à des régularisations correspondant aux amortissements financiers afférents aux terrains.

Plus concrètement, le montant des loyers non déductibles est égal au prix d’achat du terrain auquel il convient de soustraire le prix de levée d’option.

Exemple 1 :

Les loyers annuels relatifs au contrat de crédit bail sont de 100 000 euros.
Le terrain a été acquis 60 000 euros.
Le prix de la levée d’option stipulé dans le contrat est de 30 000 euros
La somme des loyers non déductible sera égale à 60 000 – 30 000 = 30 000 euros.
Ainsi, au cours de la dernière année, le montant du loyer déductible sera de 100 000 – 30 000 = 70 000 euros.

Bien évidemment, le crédit preneur ne peut amortir les locaux car elle n’en a plus la propriété. Après la levée d’option, un certain nombre de réintégration sont à effectuer. Ainsi, la fraction des loyers antérieurement déduits à réintégrer est égale à la différence entre la valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat, diminuée du prix de levée d’option et les amortissements techniques que le preneur aurait pu déduire s’il avait été propriétaire de l’immeuble pendant la période au cours de laquelle il a été titulaire du contrat. En outre, le montant de la réintégration ainsi déterminée est diminué des quote-parts de loyers non déductibles.

Plus prosaïquement, la réintégration sera égale à la différence entre l’amortissement financier (auquel il faut soustraire les réintégrations déjà pratiquées) et l’amortissement technique.

Exemple 2 :
Le prix de cession des constructions est de 400 000 euros. Le prix du terrain est de 100 000 euros.
Le prix de la levée d’option est de 50 000 euros.
Le crédit bail dure 15 ans

Ainsi la somme des loyers non déductibles est égale à 100 000 – 50 000 = 50 000 euros

Durant la durée du crédit bail, le crédit preneur aurait constaté, s’il avait été propriétaire, 400 000/20 x 15 = 300 000 euros d’amortissements (le terrain n’est pas amortissable).

Le montant de l’amortissement financier est égal à 400 000 + 100 000 – 35 000 = 465 000 euros (le prix du terrain est compris dans l’amortissement financier même s’il ne peut être amorti techniquement).

Le montant des réintégrations à effectuer lors de levée d’option est donc égal à 465 000 – 300 000 – 50 000 = 115 000 euros.

Fiscalité du crédit bail immobilier en matière de taxe foncière et de cotisation foncière (contribution qui remplace la taxe professionnelle) :

C’est le propriétaire (et donc le crédit bailleur) qui est redevable de la taxe foncière. Toutefois, certains contrats de crédit bail stipulent que la taxe sera mise à la charge du locataire). En revanche, le redevable de la cotisation foncière (qui remplace la taxe professionnelle) est le locataire qui a disposé de l’immeuble pour l’exercice de sa profession. Cette règle s’applique pour les contrats de crédit bail.

Clément Legagneux